공사 계약이란? (Feat. 레고)

공사계약

공사 계약 실무 – 국가기관 담당자를 위한 A to Z

국가기관에서는 매년 다양한 건설공사를 발주한다. 명비(銘碑) 건립부터 건물 유지보수까지 공사의 종류도 다양하다. 하지만 건축·건설 전문가가 아닌 담당자가 처음 공사 계약을 맡게 되면 막막한 것이 현실이다.

실제로 공사 계약 실무를 맡아보면 수많은 법령과 절차, 감사 리스크까지 고려해야 할 사항이 한두 가지가 아니다. 그러나 공사 계약의 흐름을 이해하고 주요 개념을 익혀두면 업무가 훨씬 수월해진다.

📌 이 글을 끝까지 읽으면?
✔ 공사 계약의 기본 개념과 절차를 쉽게 이해할 수 있다.
✔ 수의계약과 입찰의 차이를 명확히 알 수 있다.
✔ 감사에서 문제되지 않는 공사 계약 실무 노하우를 익힐 수 있다.

 

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1. 공사 계약이란? (건설공사의 정의)

공사 계약은 「건설산업기본법」 제2조에서 정의하고 있다.

건설공사란?
토목·건축·산업설비·조경·환경시설 공사 등 시설물을 설치·유지·보수하는 공사를 의미한다.
(시설물을 위한 부지 조성공사, 기계설비·구조물 설치 및 해체 공사 포함)

📌 그렇다면 모든 공사가 ‘건설공사’에 해당할까?
아니다. 다음 공사는 건설공사에서 제외된다.

• 전기공사 (「전기공사업법」 적용)
• 정보통신공사 (「정보통신공사업법」 적용)
• 소방시설공사 (「소방시설공사업법」 적용)
• 문화재 수리공사 (「문화재수리 등에 관한 법률」 적용)

📌 예시:
✔ 건물 유지보수 → 건설공사
✔ 국가유산 복원공사 → 문화재 수리공사(별도 법 적용)
✔ CCTV 설치 공사 → 정보통신공사(건설공사 아님)

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2. 공사 계약 절차 – 전체 흐름 이해하기

공사 계약은 설계 → 입찰(또는 수의계약) → 시공 → 준공 순으로 진행된다.
어릴 적 레고(LEGO) 조립을 떠올려 보면 이해가 쉽다.

단계설명레고 조립과 비교

설계	공사를 어떻게 진행할지 계획 수립	레고 설명서 제작
입찰/계약	시공업체 선정 및 계약 체결	레고 조립 전문가(=시공사) 선정
시공	실제 공사 진행	레고 조립 시작
준공	공사 완료 및 법적 승인	부모(감독자)에게 최종 확인받고 전시

📌 Tip:
공사 계약을 맡았다면, 각 단계를 이해하고 있는지만으로도 실무에서 50%는 해결된다.

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3. 공사의 시작 – 설계 단계

🔹 기본설계 vs. 실시설계 (차이점 정리)

구분기본설계실시설계

목적	공사 개략적 계획 수립	구체적인 시공 계획 확정
내용	공사비 개략 산출, 주요 구조 검토	도면·시방서·공정 계획서 작성
비유	“이 레고는 1m 크기로 만들 거야”	“이 부품을 써서 조립할 거야”

✔ 기본설계 – 공사 타당성 검토, 개략적인 공사비 및 구조 결정
✔ 실시설계 – 세부 도면 작성, 시방서(공사 방법·재료 명시), 공사비 산출

📌 Tip:
건축 전문가가 아니라면 설계 도면을 볼 줄 아는 것이 중요하다.
→ 설계사가 설명하는 내용을 이해하는 것만으로도 실무 능력 2배 상승!

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4. 입찰 vs. 수의계약 – 어떤 방식으로 계약할까?

공사 계약에는 입찰과 수의계약(隨意契約) 두 가지 방식이 있다.

🔹 입찰 vs. 수의계약 비교

구분입찰(공개경쟁)수의계약

계약 방식	공고 후 다수 업체 경쟁	기관이 직접 업체 선정
장점	투명성·경쟁성 확보	신속한 계약 가능
단점	절차가 복잡하고 시간 소요	감사 대상 가능성 높음

📌 그렇다면, 수의계약은 언제 가능할까?
「국가계약법 시행령」 제26조에서 수의계약이 가능한 경우를 정하고 있다.

🔹 수의계약이 가능한 공사 (국가계약법 시행령 제26조 1항 5호 가목)

✔ 추정가격 4억 원 이하: 종합공사
✔ 추정가격 2억 원 이하: 전문공사
✔ 추정가격 1억6천만 원 이하: 기타 공사

📌 주의!

• 2천만 원 이하: 1인 견적 수의계약 가능
• 2천만 원 초과~1억 원 이하: 반드시 2인 이상 견적 제출 필요

📌 Tip:
수의계약은 감사 대상이 될 가능성이 크다. 계약 사유를 명확히 문서화하는 것이 핵심!

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5. 시공 – 공사의 실제 진행 과정

입찰(또는 수의계약)이 끝나면, 시공업체가 선정되고 공사가 진행된다.

✔ 실시설계에 따라 공사를 수행
✔ 담당자는 시공사가 계약 내용대로 공사를 진행하는지 감독
✔ 안전관리·환경보호 등 법적 요건 준수 여부 확인

📌 Tip:
공사 현장을 직접 방문해보는 것이 가장 좋은 실무 교육이다.

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6. 준공 – 공사가 끝났다고 끝이 아니다!

공사가 완료되면 준공 검사를 거쳐야 한다.

📌 완공 vs. 준공 – 차이점
✔ 완공(完工) → 물리적으로 공사가 끝난 상태
✔ 준공(竣工) → 법적 승인(사용승인 등)까지 완료된 상태

📌 예시:

• 레고 조립이 끝남(완공) → 부모님이 “잘 만들었네” 승인(준공)

「건설산업기본법」 제42조에 따라 공사 표지판을 설치해야 한다.
✔ 발주자, 설계자, 감리자, 시공사 정보 기재

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결론 – 실무자가 반드시 숙지해야 할 공사 계약 핵심 포인트

✔ 공사 계약 절차(설계 → 입찰 → 시공 → 준공)를 이해하라
✔ 수의계약 요건(4억 원 이하 공사 등)을 반드시 확인하라
✔ 감사를 대비해 계약 사유 및 진행 과정을 문서화하라
✔ 완공과 준공의 차이를 명확히 구분하라

 

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