공사 계약이란? (Feat. 레고)

해마다 많은 국가기관에선 명비 건립, 건물의 유지 보수 등 많은 건설공사를 발주하고 시행한다. 건축과 출신이거나, 건설산업에 대한 기존의 지식과 이해가 해박하지 않은 이상 처음 공사계약을 맡으면 막막하고 당황스러울수 있다.

 

계약 업무를 시행하기 앞서, 공사계약의 대략적인 흐름을 알아두면, 업무를 숙지하고 일하는데에 편할 것이다.

 

수의계약은 담당자 입장에서는 편리하지만, 나중에 감사의 주요 표적이 되는 계약 방식이기 때문에 규정을 숙지하고 용어를 잘 기억하는 것이 중요하다.

 

1. 공사 계약이란 ?

｢건설산업기본법｣제2조 정의에서 규정하고 있다. “건설공사”란 토목공사, 건축공사, 산업설비공사, 조경공사, 환경시설공사, 그 밖에 명칭과 관계없이 시설물을 설치ㆍ유지ㆍ보수하는공사(시설물을 설치하기 위한 부지조성공사를 포함한다) 및 기계설비나 그 밖의 구조물의 설치 및 해체공사 등을 말한다.

 

일반적으로 생각할 수 있는 건축물 공사나, 비석이나 명비 건립, 공원 조성을 위한 부지공사 등을 말한다.

 

다만, 조항에선 전기공사, 정보통신공사, 소방시설공사, 국가유산 수리공사는 건설공사에서 제외하고 있다. 이러한 공사들의 특수성을 감안하여 규정에서 제외하고 있는 것이다.

 

2. 공사의 순서

가. 설계

어릴 적 흔하게 가지고 놀던 레고를 생각해보자. 공사의 과정을 레고로 완성물을 만드는 과정으로 비유하면 이해하기 쉽다. 우리가 레고를 조립할 때, 먼저 설명서를 보고 만들기 시작한다.

 

이제 공사의 과정을 머릿속으로 떠올려보면, 인부들이 설계도면을 놓고 어떻게 건축해야할지를 고민하는 장면이 떠오른다. 그렇다. 레고와 마찬가지로 공사를 할때는 설계도를 보고 설계도에 나와있는대로 공사를 시행하게 된다.

 

여기서 알 수 있듯이 레고를 조립할때나, 공사를 할때는 먼저 설계도를 만들어야 한다는 것을 알 수 있다.

실제 공사에서는 설계도를 만드는 단계를 크게 두 단계로 나눌수 있다.

- 기본설계

기본설계란 타당성 조사를 포함한 기본계획을 감안하여 주요 구조물의 형식, 지반 및 토질, 개략적인 공사비, 인허가 및 디자인 심의 통과, 실시설계의 방침 등을 포함한 설계를 말한다.

 

레고로 비유하자면, 어떤 콘셉트의 레고를 만들지, 대략적인 크기는 어떤지 정하는 과정이라고 할 수 있다.

 

- 실시설계

실시설계란 기본설계를 기반으로 구체적인 구조물의 구조, 크기 등과, 공사에 필요한 자재 및 재료 등, 시공 방법 및 기술과 기간 등을 정리해 공사에 필요한 시방서, 상세 설계도면, 산출내역서 등을 작성하는 것을 말한다.

 

구체적인 레고의 조립방법과 어떤 부품을 써야 하는지 등을 자세히 담은 설명서를 만드는 과정이라고 생각하면 된다.

 

나. 입찰 및 계약

실시설계가 완료되고 구체적인 설계도면 등 시공을 위한 서류가 완료되면, 실제 공사를 시행할 시공업체를 선정하여 계약을 진행하게 된다.

 

｢국가계약법｣ 시행령 26조 제1항 5호 가목에 따라 추정가격 4억원 이하의 공사, 추정가격 2억원 이하인 공사 및 그 밖의 공사 관련 법령에 따른 공사로서 추정가격이 1억 6천만원 이하인 공사의 경우는 수의계약이 가능하다. 

수의계약이란? (feat. 국가기관 담당자, 2인 이상 견적)

수의계약이란? (feat. 국가기관 담당자, 2인 이상 견적)

 

 

 

 

그 밖의 경우에는 입찰의 과정을 통해서 시공업체를 선정하게 된다.

 

다. 시공

입찰 및 계약을 통해 시공업체가 선정되면, 시공업체는 실시설계를 통해 준비된 시방서, 설계도면 등을 가지고 공사를 진행하게 된다.

 

이 기간 동안 발주청인 국가기관 담당자는 시공업체가 기존 실시설계 방침대로 잘 공사를 진행하고 있는지, 안전관리 및 환경오염 방지 등 공사 현장을 관리 감독하게 된다.

 

아이들이 신나게 레고를 만드는 단계라고 생각하면 된다. 부모(=발주청)는 만드는 과정에서 부품을 설명서대로 사용하고 있는지, 주변을 너무 어지르지 않는지 감독(?)하는 광경을 떠올리면 될 듯 하다.

 

라. 완공 및 준공

설계, 입찰, 시공 이 단계를 성공적으로 끝내면, 말 그대로 공사가 완료되었다는 완공의 상태이다.

건설공사를 완료하면, ｢건설산업기본법｣제42조 2항에 따라 건설사업자는 국토교통부령으로 정하는 건설공사를 완공하면 그 공사의 발주자, 설계자, 감리자와 시공한 건설사업자의 상호 및 대표자의 성명 등을 적은 표지판을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 사람들이 보기 쉬운 곳에 영구적으로 설치하여야 한다.

 

완공과 준공을 헷갈리는 경우가 있는데, 완공은 말 그대로 공사를 완료하였다는 의미이고,

준공은 법적 및 행정상의 절차(예 : 시설물 사용승인 등)가 모두 완료된 상태를 말한다.

 

완공은 아이가 레고를 설명서대로 다 잘 조립한 경우이고, 준공은 아이가 만든 레고를 안방에 전시해도 되는지를 부모에게 최종 승인을 받은 상태라고 생각하면 될 듯하다.

 

지금까지 아주 대략적인 건설공사의 과정을 살펴보았다. 발주청인 국가기관 담당자는 공사에 관련된 세부적인 지식이 업체 담당자보다 약할 수 밖에 없다. 대략적인 큰 그림을 먼저 파악해야 업체 담당자들의 설명을 더 잘 이해하고 활용할 수 있을 것이다.